Prix
Prix de l’immobilier au Pays basque : ce que disent cinq ans de ventes
Prix médian au m² des maisons et des appartements vendus au Pays basque de 2021 à 2025, de Biarritz à Mauléon-Licharre, d’après les ventes de la DGFiP.
Entre 2021 et 2025, le fichier DVF de la DGFiP, qui recense les ventes immobilières, nous permet de retenir 24 869 ventes de logements dans les 158 communes du Pays basque : 17 078 appartements et 7 791 maisons. Ces ventes racontent trois histoires : une hausse en 2022, un repli depuis, et des écarts considérables d’une commune à l’autre.
Les ventes retenues et la façon de les lire
Nous avons gardé les ventes portant sur un seul logement, appartement ou maison, en écartant les valeurs aberrantes. Le prix au mètre carré divise le prix de vente par la surface bâtie. Nous citons des valeurs médianes : une vente sur deux s’est conclue en dessous du montant indiqué, l’autre moitié au-dessus. Les données s’arrêtent au 31 décembre 2025.
Un pic en 2022, un repli depuis
| Année | Ventes de maisons | Prix médian au m² | Ventes d’appartements | Prix médian au m² |
|---|---|---|---|---|
| 2021 | 1 989 | 4 177 € | 4 371 | 4 286 € |
| 2022 | 1 686 | 4 824 € | 3 738 | 4 883 € |
| 2023 | 1 312 | 4 683 € | 2 899 | 4 900 € |
| 2024 | 1 304 | 4 551 € | 2 814 | 4 771 € |
| 2025 | 1 500 | 4 466 € | 3 256 | 4 800 € |
Ventes de logements retenues et prix médian au m², ensemble des 158 communes du Pays basque.
Le prix médian des maisons passe de 4 177 €/m² en 2021 à 4 824 €/m² en 2022 (+15,5 %). Il recule ensuite chaque année, jusqu’à 4 466 €/m² en 2025, soit 7,4 % de moins qu’en 2022. Les appartements suivent la même courbe, en plus discret : 4 286 €/m² en 2021, 4 883 €/m² en 2022, un maximum de 4 900 €/m² en 2023, puis 4 800 €/m² en 2025 (2,0 % de moins qu’en 2023).
Le nombre de ventes a davantage bougé que les prix. Entre 2021 et 2024, il baisse de 34,4 % pour les maisons (de 1 989 à 1 304) et de 35,6 % pour les appartements (de 4 371 à 2 814). En 2025, il remonte de 15,0 % et de 15,7 %, sans retrouver le niveau de 2021.
En 2025, l’appartement est un peu plus cher que la maison au mètre carré (4 800 €/m² contre 4 466 €/m²), mais le prix médian d’une maison, 476 800 €, représente 1,9 fois celui d’un appartement, 249 700 €. Les appartements forment 68,5 % des ventes de l’année.
Biarritz, Bidart, Anglet : le haut du tableau
Le territoire réunit des marchés très différents. Le tableau ci-dessous ne retient, pour chaque type de bien, que les communes d’au moins 20 ventes en 2025.
| Commune | Appartements | Maisons |
|---|---|---|
| Biarritz | 7 069 € (612 ventes) | 8 333 € (139 ventes) |
| Bidart | 6 123 € (85 ventes) | 7 061 € (42 ventes) |
| Saint-Jean-de-Luz | 5 922 € (260 ventes) | 5 706 € (58 ventes) |
| Ciboure | 5 306 € (120 ventes) | 5 638 € (35 ventes) |
| Anglet | 5 241 € (524 ventes) | 6 794 € (198 ventes) |
| Hendaye | 4 759 € (348 ventes) | 4 899 € (47 ventes) |
| Bayonne | 4 000 € (765 ventes) | 4 551 € (83 ventes) |
| Cambo-les-Bains | 3 818 € (60 ventes) | 3 500 € (39 ventes) |
| Hasparren | 3 402 € (26 ventes) | 3 633 € (37 ventes) |
| Ensemble du territoire | 4 800 € (3 256 ventes) | 4 466 € (1 500 ventes) |
Médiane des prix au mètre carré, pour les ventes conclues en 2025.
Biarritz domine : 7 069 €/m² pour les appartements et 8 333 €/m² pour les maisons. Pour les appartements, Bidart (6 123 €/m²), Saint-Jean-de-Luz (5 922 €/m²) et Ciboure (5 306 €/m²) suivent. Pour les maisons, Bidart (7 061 €/m²) et Anglet (6 794 €/m²) viennent juste derrière. À Biarritz, le prix médian d’une maison s’établit à 888 000 €, contre 354 700 € pour un appartement.
Biarritz, Anglet et Bayonne concentrent à elles trois 58,4 % des ventes d’appartements de 2025, mais seulement 28,0 % des ventes de maisons.
Biarritz recule, Anglet tient
Les trajectoires diffèrent d’une ville à l’autre. À Biarritz, le prix médian des appartements atteint 8 000 €/m² en 2023 puis redescend à 7 069 €/m² en 2025 (11,6 % de moins), un niveau à peine supérieur à celui de 2021 (7 000 €/m²). À Anglet, il se maintient : 5 229 €/m² en 2022, 5 241 €/m² en 2025. À Bayonne, il passe de 4 210 €/m² en 2023 à 4 000 €/m² en 2025 (5,0 % de moins), après 3 765 €/m² en 2021.
Pour les maisons, Cambo-les-Bains passe de 4 222 €/m² en 2022 à 3 500 €/m² en 2025 (17,1 % de moins). Dans une commune qui compte quelques dizaines de ventes par an, quelques biens atypiques suffisent à déplacer une médiane : ces écarts sont à lire avec prudence.
Loin de la côte, des prix bien plus bas
Parmi les communes d’au moins 20 ventes en 2025, les maisons les moins chères au mètre carré se trouvent à Cambo-les-Bains (3 500 €/m², prix médian de 412 000 €) et à Hasparren (3 633 €/m², 390 000 €). Biarritz y est 2,4 fois plus chère que Cambo-les-Bains. Pour les appartements, Hasparren (3 402 €/m²) est la commune la plus abordable de cette liste : Biarritz y est 2,1 fois plus chère.
Plus à l’intérieur, les ventes sont trop rares pour des comparaisons solides, mais les ordres de grandeur sont nets. À Mauléon-Licharre, les 16 maisons vendues en 2025 affichent un prix médian de 1 309 €/m² et de 137 000 € : plus de six fois moins qu’à Biarritz au mètre carré. À Saint-Palais, les 14 maisons vendues atteignent 2 164 €/m² et 236 200 €.
Ce que ces chiffres ne disent pas
Ces médianes décrivent des ventes passées, pas des prix demandés : elles ne mesurent ni l’état des biens, ni leur vue, ni la taille des terrains. Elles ne constituent pas une estimation de valeur et ne permettent pas d’anticiper les prix à venir.
Retrouvez les prix de chaque commune dans la rubrique Prix de l’immobilier et sur les pages de Biarritz, de Bayonne ou de Cambo-les-Bains.
