Loyers au Pays basque : de Biarritz à Mauléon, presque du simple au double

Combien coûte une location au Pays basque ? D’après la carte des loyers 2025, que le ministère chargé du Logement et l’ANIL ont mise en ligne en décembre, un appartement type de 52 m² s’y loue en moyenne 13,64 €/m² charges comprises. Cette moyenne, calculée par nos soins, pondère chacune des 158 communes du territoire par sa population. Elle masque un écart considérable : de 16,39 €/m² à Biarritz à 8,48 €/m² à Mauléon-Licharre, le loyer estimé est presque multiplié par deux.

Ce que mesure la carte des loyers

Les chiffres de cette carte sont des loyers d’annonce : ceux de logements proposés à la location, non meublés, charges comprises, estimés par un modèle statistique à partir d’annonces publiées en ligne. Ils ne disent rien des loyers payés par les locataires déjà installés. Chaque valeur s’applique à un bien de référence : 52 m² pour l’appartement, 37 m² pour un T1-T2 (studio ou deux-pièces), 72 m² pour un T3 ou plus et 92 m² pour la maison.

Seules 26 communes sur 158 disposent, pour les appartements, d’une estimation qui leur est propre : au moins 30 annonces observées et un modèle jugé fiable. Pour toutes les autres, la carte retient la valeur d’un groupe de communes voisines, ou s’appuie sur trop peu d’annonces. Sauf mention contraire, les classements ci-dessous portent sur ces 26 communes.

Le littoral en tête

Biarritz arrive première avec 16,39 €/m², soit environ 852 € par mois pour l’appartement de référence de 52 m². Elle est suivie de Bidart (15,88 €/m²), d’Anglet (15,25 €/m²), de Saint-Jean-de-Luz (15,09 €/m²) et de Ciboure (14,80 €/m²) : les cinq premières places reviennent à des communes de la côte.

Sur l’ensemble des huit communes littorales (Hendaye, Urrugne, Ciboure, Saint-Jean-de-Luz, Guéthary, Bidart, Biarritz et Anglet), qui regroupent 38,8 % de la population du territoire, la moyenne pondérée atteint 15,19 €/m². Dans les 150 autres communes, elle tombe à 12,65 €/m², soit 2,54 €/m² de moins. Guéthary est comptée dans le premier groupe avec la valeur de son groupe de communes.

Estimations de loyers d’annonce en euros par mètre carré, charges incluses, pour des biens vides (carte 2025). Un astérisque signale une estimation moins fiable. Le loyer mensuel résulte de la multiplication du loyer au mètre carré par la surface de référence.

Bayonne : la plus grande ville n’arrive que quatorzième

Avec 54 306 habitants, Bayonne est la commune la plus peuplée du territoire. Son loyer estimé, 13,79 €/m² (environ 717 € pour 52 m²), repose sur 7 267 annonces, la base la plus fournie des 26 communes. Il la place au quatorzième rang, derrière treize communes moins peuplées, dont Saint-Pierre-d’Irube (14,40 €/m²), Boucau (14,01 €/m²) et Hendaye (13,86 €/m²). Le loyer bayonnais représente 84 % de celui de Biarritz.

À l’intérieur, des loyers qui descendent vite

En s’éloignant de la côte, les loyers baissent nettement. Cambo-les-Bains (12,92 €/m²) et Hasparren (12,82 €/m²) restent proches de 13 €/m². Saint-Jean-Pied-de-Port passe à 11,55 €/m², Saint-Palais à 10,73 €/m², et Mauléon-Licharre ferme la marche avec 8,48 €/m², soit environ 441 € par mois pour 52 m². C’est 411 € de moins qu’à Biarritz pour un logement de même surface.

Plus bas encore, 19 communes affichent 8,29 €/m², la valeur minimale de la carte sur le territoire. Il s’agit toutefois de l’estimation d’un groupe de communes, pas d’une mesure propre à chacune.

Au mètre carré, les petits logements sont plus chers

Dans les 16 communes où les estimations pour les petits et pour les grands appartements sont toutes deux fiables, le T1-T2 se loue plus cher au mètre carré que le T3 ou plus. L’écart va de 1,54 à 4,29 €/m² et atteint 2,98 €/m² en moyenne. À Bayonne, un T1-T2 est estimé à 15,90 €/m², contre 12,97 €/m² pour un T3 et plus. À Biarritz, la valeur des petites surfaces (19,23 €/m²) est la plus élevée du territoire, mais le modèle statistique y est moins fiable : elle est donc signalée par un astérisque.

La maison, plus chère au mètre carré que l’appartement

La maison de référence de 92 m² n’a d’estimation propre que dans huit communes. Dans les sept où l’appartement en a une aussi, la maison se loue plus cher au mètre carré : 17,91 €/m² contre 16,39 €/m² à Biarritz, 17,09 contre 15,25 à Anglet, 15,87 contre 13,19 à Ustaritz, 14,73 contre 13,79 à Bayonne. L’écart se réduit à 0,15 €/m² à Boucau.

En multipliant par la surface de référence, on obtient un loyer mensuel estimé d’environ 1 648 € pour une maison de 92 m² à Biarritz, 1 572 € à Anglet et 1 355 € à Bayonne.

Les limites de ces estimations

Ces valeurs décrivent le niveau des annonces en 2025, pas les loyers de l’ensemble des locataires, et pas leur évolution : chaque édition de la carte révise ses regroupements de communes, on ne peut donc pas rapprocher deux éditions pour mesurer une hausse ou une baisse.

Les valeurs de chaque commune figurent dans la rubrique Loyers et sur les pages de Biarritz, de Bayonne ou de Mauléon-Licharre.