Résidences secondaires au Pays basque : à Guéthary, plus d’un logement sur deux

Combien de logements du Pays basque ne sont occupés qu’une partie de l’année ? Dans les 40 communes pour lesquelles le recensement de l’Insee publie le détail du parc, 39 757 logements sur 193 859 étaient en 2023 des résidences secondaires ou des logements occasionnels, soit 20,5 %, un logement sur cinq. Dans l’ensemble des Pyrénées-Atlantiques, la part est de 13,2 %. Entre les communes, l’écart est immense : 52,0 % à Guéthary, 2,1 % à Mouguerre.

Le recensement range les logements en trois grandes catégories : les résidences principales, les résidences secondaires et logements occasionnels (comptés ensemble) et les logements vacants. C’est ce classement qui sert de base à cet article.

Six communes dépassent 30 %

Résidences secondaires et logements occasionnels, recensement de la population 2023 (Insee).

Six communes de la côte franchissent la barre des 30 % : Guéthary, Ciboure, Saint-Jean-de-Luz, Biarritz, Hendaye et Bidart. À Guéthary, les 743 résidences secondaires dépassent en nombre les 640 résidences principales. À Biarritz, on compte 10 606 résidences secondaires pour 15 292 résidences principales.

En valeur absolue, la concentration est encore plus nette : Biarritz, Saint-Jean-de-Luz, Hendaye, Anglet et Ciboure réunissent à elles cinq 74,1 % des résidences secondaires des 40 communes. À l’autre bout de l’échelle, douze communes restent sous les 5 %, parmi lesquelles Bayonne (4,4 %), Boucau (2,7 %) et Mouguerre (2,1 %).

Un poids qui n’augmente plus

Entre 2012 et 2023, les 40 communes ont gagné 29 664 logements (+18,1 %). Les résidences principales ont progressé de 24 560 (+20,3 %), les résidences secondaires de 4 113 (+11,5 %). Leur part est donc passée de 21,7 % à 20,5 %.

Le rythme change nettement après 2017. De 2012 à 2017, les résidences secondaires ont augmenté de 3 481 (+9,8 %). De 2017 à 2023, elles n’en gagnent que 632 (+1,6 %), contre 15 708 résidences principales supplémentaires (+12,1 %).

Ce solde cache des trajectoires opposées. Entre 2017 et 2023, le nombre de résidences secondaires recule dans 15 communes sur 40, surtout à Hendaye (−519), Saint-Jean-de-Luz (−164) et Biarritz (−137). Il progresse dans 24 communes, en tête desquelles Anglet (+479), Ciboure (+261), Ascain (+207) et Bidart (+156). À Hendaye, la part passe de 40,1 % en 2017 à 34,9 % en 2023. Les données ne disent pas ce que sont devenus ces logements : résidences principales, biens vendus ou transformés.

Des prix élevés là où les résidences secondaires pèsent lourd

Les quatre communes où les appartements se vendent le plus cher au mètre carré en 2025 (Biarritz, 7 069 €/m², Bidart, 6 123 €/m², Saint-Jean-de-Luz, 5 922 €/m², et Ciboure, 5 306 €/m², parmi les communes d’au moins 20 ventes) figurent parmi les six communes à 30 % ou plus de résidences secondaires. Quatre des cinq communes aux loyers d’annonce les plus élevés en font aussi partie : Biarritz, Bidart, Saint-Jean-de-Luz et Ciboure ; la cinquième est Anglet (15,4 %). Ces données décrivent une coïncidence, pas une cause : elles ne permettent pas de dire si les résidences secondaires font monter les prix, ou l’inverse.

Les logements vacants se trouvent ailleurs

Les logements vacants dessinent une géographie inverse. Au recensement de 2023, leur part est la plus faible sur la côte (2,1 % à Biarritz, 3,1 % à Anglet, à Saint-Jean-de-Luz et à Bidart) et la plus forte à l’intérieur : Mauléon-Licharre (16,0 %, soit 299 logements), Tardets-Sorholus (15,1 %), Espelette et Saint-Étienne-de-Baïgorry (11,2 %), Bidache (11,0 %) et Saint-Palais (10,1 %). À Mauléon-Licharre, la part est passée de 12,3 % en 2012 à 14,9 % en 2017, puis à 16,0 % en 2023.

Le fichier LOVAC, établi par le ministère de la Transition écologique et le Cerema à partir de fichiers de la DGFiP, dénombre, à la date du 1er janvier 2025, les logements restés vacants dans le parc privé. Les deux sources donnent des résultats proches dans trois communes de l’intérieur, et très différents ailleurs.

À Mauléon-Licharre, Bidache et Saint-Palais, les deux sources donnent des parts presque identiques. Ailleurs, elles s’écartent : 2,1 % contre 8,0 % à Biarritz, 4,7 % contre 9,0 % à Bayonne, 4,1 % contre 9,7 % à Saint-Jean-Pied-de-Port. Elles ne portent ni sur la même date, ni sur le même périmètre (tous les logements d’un côté, le parc privé de l’autre), ni sur la même méthode.

Dans le fichier LOVAC, Mauléon-Licharre arrive en tête des communes d’au moins 500 logements privés, devant Bidache (10,7 %) et Saint-Palais (10,1 %) ; 148 de ses 289 logements vacants, soit 51 %, le sont depuis plus de deux ans. En nombre, c’est Bayonne qui compte le plus de logements vacants : 1 546 au recensement, 2 452 dans LOVAC. Pour repère, LOVAC dénombre 8,7 % de logements vacants dans le parc privé des Pyrénées-Atlantiques, et 9,5 % en France.

Comment lire ces chiffres

Les résultats du recensement sont des ordres de grandeur, établis pour trois millésimes (2012, 2017 et 2023) : ils ne remplacent pas un décompte logement par logement. Les 40 communes concernées rassemblent 285 647 habitants, soit 86,6 % de la population du territoire. Dans LOVAC, les valeurs inférieures au seuil de secret statistique ne sont pas publiées : 43 communes du territoire, toutes de moins de 400 habitants, n’y figurent pas.

Retrouvez le détail par commune dans la rubrique Logements vacants et sur les pages de Guéthary, de Biarritz ou de Mauléon-Licharre.